Informazioni utili

La norma:

L'art. 1130 c.c. (Attribuzioni dell'amministratore) al comma 1 stabilisce: “L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'art. 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:” seguita da una serie di prescrizioni, tra cui, al punto 6, si specifica che l'amministratore deve “curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o del domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza”.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. In caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, l'amministratore richiede, tramite lettera raccomandata, le informazioni necessarie per la tenuta del registro.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitando il costo ai responsabili. 

Generalità dei titolari di diritti:

Devono essere indicate le generalità complete (cognome, nome, codice fiscale, residenza o domicilio) di ogni proprietario di un'unità immobiliare all'interno dell'edificio condominiale, prestando particolare attenzione ai casi in cui l'unità sia oggetto di comunione (ad esempio, tra coniugi, fra eredi, ecc.).

Gli stessi dati devono essere registrati anche nel caso in cui l'unità immobiliare sia soggetta a un diritto reale di godimento (usufrutto, nuda proprietà, uso, abitazione, assegnazione in godimento, ecc.) o a un diritto personale di godimento (conduttori, comodatari, coniuge assegnatario, usufruttuario anticretico, ecc.).

Dati catastali:

Devono essere riportati gli estremi di identificazione catastale dell'unità immobiliare (foglio, particella, subalterno, categoria, ecc.), che possono essere ricavati dalla planimetria catastale.

Condizioni di sicurezza dell’immobile:

L’individuazione dei contenuti relativi alle "condizioni di sicurezza" dell’unità immobiliare rimane un tema che solo il tempo e la prassi potranno risolvere, poiché la stesura definitiva della riforma ha eliminato i poteri ispettivi dell’amministratore sulle proprietà esclusive (precedentemente attribuiti dal disegno di legge approvato dal Senato il 26.1.2011, art. 1122 bis), che gli consentivano di verificare il rispetto della normativa in materia di sicurezza.

Tuttavia, sarà sicuramente necessario annotare nel registro l'esistenza di situazioni rilevanti in termini di sicurezza, sia legate alla destinazione concreta dell'unità immobiliare, sia alla presenza di beni o impianti che richiedono certificazioni relative alla sicurezza, quali:

• Certificazione dell’impianto elettrico e di terra
• Certificazione dell’impianto a gas (metano o GPL)
• Certificazione dell’impianto di riscaldamento ed evacuazione fumi (gas, caldaie, canne fumarie)
• Certificazione antincendio (per attività soggette alle procedure di prevenzione incendi o per luoghi di lavoro con presenza di dipendenti)
• Certificazione per apparecchi con rischio di esplosione (apparecchi in pressione di tipo industriale, artigianale, medico, bombole, ecc.)
• Certificazione dei luoghi di lavoro o per attività diverse
   

Variazione dei dati:

La legge 220/12 stabilisce l’obbligo di comunicare all’amministratore, in forma scritta, eventuali variazioni dei dati relativi all’unità immobiliare, nonché in caso di cambio del proprietario o di altro titolare di diritto reale o personale di godimento, entro un termine di sessanta giorni.

La legge non specifica chi debba adempiere a tale obbligo, ma si può considerare obbligato sia il soggetto che ha ceduto il diritto, sia quello che l’ha acquisito.

Si ritiene che entrambi i soggetti siano obbligati a comunicare la variazione e che ognuno abbia interesse a farlo: il cedente per evitare un decreto ingiuntivo in caso di inadempimento del subentrante, e il subentrante per garantire la partecipazione alle riunioni assembleari e per poter eventualmente impugnare le deliberazioni.

La comunicazione potrebbe anche provenire da un altro soggetto qualificato, come ad esempio il notaio che ha redatto l’atto, se incaricato dalle parti stipulanti.

Se l’amministratore viene a conoscenza della variazione dei dati, in particolare del cambio di proprietà, da qualsiasi altra fonte, dovrà inviare una richiesta all'interessato, tramite lettera raccomandata, per ottenere le informazioni necessarie alla tenuta del registro.

L'inadempimento a tale richiesta potrebbe comportare la revoca dell’amministratore.

In caso di mancata risposta, sia alla prima richiesta che in caso di variazione dei dati, se trascorsi trenta giorni senza alcun riscontro, l’amministratore potrà procedere autonomamente per acquisire i dati, conferendo incarico a un tecnico abilitato, che li reperirà negli uffici competenti (anagrafe comunale, catasto, conservatoria dei registri immobiliari). Il costo del professionista e ogni altro onere documentato saranno addebitati ai responsabili dell’inadempimento, prima mediante richiesta diretta con raccomandata AR, e successivamente con inserimento nel Rendiconto Consuntivo Annuale del condominio.